Um multifacetado plano de habitação acessível que poderia adicionar 1.000 unidades habitacionais com preços razoáveis a Jacksonville está no limbo após o Comitê de Finanças do Conselho Municipal removeu isso do orçamento proposto pela prefeita Donna Deegan.
Os defensores dizem que o dinheiro deve ser restaurado para que possa atrair US$ 30 milhões em investimentos filantrópicos correspondentes para criar um empreendimento habitacional de US$ 120 milhões mais rapidamente.
Mas os membros do conselho que votaram pela remoção do item de despesa dizem que o plano deveria passar por um processo de avaliação de um comitê separado, em vez de ser aprovado junto com o restante do orçamento de US$ 1,9 bilhão.
Os 10 milhões de dólares habitação acessível o empréstimo inicial ajudaria a estabelecer uma parceria público-privada que poderia ajudar desenvolvedores como a organização sem fins lucrativos Fundo de Terras da Comunidade de Jacksonville adquirir propriedades no Condado de Duval para construir moradias para trabalhadores.
O membro do Conselho em geral Matt Carlucci organizou uma reunião na segunda-feira para tentar agitar o apoio ao programa de empréstimo — que requer o compromisso de US$ 10 milhões da Prefeitura. Três de seus colegas compareceram: Michael Boylan do Distrito 6, Tyrona Clark-Murray do Distrito 9 e o membro do Conselho em geral Ron Salem.
“Temos uma chance de… triplicar nosso investimento nisso”, disse Carlucci na reunião. “Não quero olhar os dentes de um cavalo dado. Este é um projeto muito bem elaborado.”
Defensor ferrenho do orçamento da prefeita Donna Deegan, Carlucci diz que pretende apresentar uma emenda legislativa nesta sexta-feira para devolver o dinheiro.
Salem, que preside o comitê de finanças, diz que não é necessariamente contra o acordo habitacional — ele simplesmente não sabe o suficiente sobre ele — mas se opõe ao caminho que o plano tomou na Prefeitura.
“Eu nunca vi uma iniciativa como essa no orçamento. Uma iniciativa como essa deveria passar pelo processo do comitê”, Salem disse a uma multidão de defensores do programa de empréstimos que compareceram à reunião de segunda-feira. Ele diz que o processo do comitê também permitirá que o público opine ao longo de seis a oito semanas.
“O que o comitê financeiro fez não impede que o que acabei de dizer aconteça”, disse Salem. “E é isso que eu encorajei a administração a fazer.”
Um problema crescente
Em Jacksonville, estudos mostraram que mais da metade das famílias da área estão sobrecarregadas com os custos do aumento dos aluguéis, o que significa que gastam mais de 30% de sua renda com moradia.
Os defensores do programa de empréstimos dizem que a questão vem sendo discutida, até a exaustão, há anos e que este plano — que criaria o primeiro programa de financiamento de déficit da Flórida para financiar moradias populares locais — é um bom começo para ajudar a resolver o problema, mesmo que não seja uma “bala de prata”.
Chris Crothers, diretor de investimentos de impacto do Fundo Jessie Ball DuPont, disse que cerca de 23.000 famílias estão no programa da Autoridade Habitacional de Jacksonville listas de espera para entrar em uma casa alugada. Ele diz que as famílias que estão sobrecarregadas com custos incluem um policial do primeiro ano, um professor do primeiro ano, um trabalhador da construção civil, um casal trabalhando em empregos de salário mínimo, adultos com deficiência e idosos com renda limitada.
“Todos esses exemplos aqui — agora, eles estão ganhando abaixo da renda média em Jacksonville”, disse Crothers. “É quem precisa disso.”
Para onde iriam os 10 milhões de dólares
James Coggin, diretor sênior de concessão de subsídios e investimentos de impacto na Fundação Comunitária para o Nordeste da Flóridadiz que sua organização está entre as que ajudam a montar o plano – outras incluem o DuPont Fund, Northern Trust e United Way of Northeast Florida. Ele diz que o dinheiro da cidade, fundações filantrópicas, corporações e bancos seria combinado e administrado pelo Self-Help Ventures Fund.
De acordo com a apresentação de Coggin, a cidade seria um “investidor de recurso” no plano — o que significa que garantiria o empréstimo para outros investidores. E, “após um período de bloqueio de 20 anos, a Self-Help paga o capital do empréstimo do investidor mais juros”.
Para fazer com que os incorporadores invistam em projetos de moradias populares, o estado hoje oferece incentivos chamados créditos fiscais de baixa renda, permitindo que eles recuperem alguns custos envolvidos na construção das moradias.
Mas para “preencher a lacuna” entre o financiamento do desenvolvimento e a obtenção do ROI dos créditos fiscais, o fundo proposto poderia ajudar a iniciar os projetos mais rapidamente.
O estado da Flórida tem um programa de empréstimo para isso, conhecido como State Apartment Incentive Loan, ou financiamento SAIL. Mas Coggin diz que empréstimos SAIL são difíceis de conseguir.
“Há simplesmente mais negócios em andamento do que financiamento do SAIL para apoiá-los”, diz ele.
As fundações, juntamente com a administração Deegan, estão propondo a lei municipal no lugar do programa de empréstimos estaduais.
Embora a cidade seja a garantidora do investimento no fundo, Coggin diz que usar créditos fiscais de baixa renda para construir uma oferta de moradia acessível é de “baixo risco”.
“Ao longo do programa, que acredito que remonta aos anos 60 ou 70, a taxa de inadimplência em acordos de Crédito Tributário para Moradias de Baixa Renda é menos da metade de 1%”, diz Coggin. “Há uma grande demanda aqui. As pessoas precisam dessa moradia.”
“Até hoje”, disse Coggin aos membros do conselho que compareceram à reunião, “temos cerca de US$ 16 milhões em compromissos suaves para os US$ 30 [million] isso é necessário.”
Uma vez estabelecido um compromisso conjunto de US$ 40 milhões, o fundo poderia então alavancar créditos fiscais para moradias de baixa renda, financiamento de lacunas e financiamento-ponte para aquisição e desenvolvimento para tentar reduzir o risco para os investidores externos.
Se tudo correr conforme o planejado, Coggin estima que de 500 a 1.000 novas unidades habitacionais acessíveis serão construídas ao longo de cinco anos.
John Donahoo, diretor administrativo sênior do mercado do norte da Flórida da Northern Trust Company, disse que sua empresa está totalmente envolvida.
“(Nós) acreditamos tanto nisso que fazemos parte do compromisso brando, a ponto de estarmos dispostos e muito interessados em igualar o compromisso de US$ 10 milhões do prefeito”, disse Donahoo.
Os defensores dizem que o modelo de parceria público-privada foi bem-sucedido em três cidades na Carolina do Norte: Raleigh, Durham e Greensboro.
“Seríamos os primeiros na Flórida a fazer isso”, disse Donahoo. “Mas é uma estratégia comprovada.”
Próximos passos
Carlucci diz que apresentará sua emenda orçamentária na sexta-feira, quando o comitê de finanças deverá ter uma sessão de “encerramento” antes que o conselho pleno considere um orçamento totalmente alterado em sua primeira reunião em setembro.
