A próxima batalha imobiliária que pode agravar ainda mais os custos das hipotecas

Uma grande mudança na política habitacional que muitos especialistas prevêem por parte da nova administração Trump poderá agitar o mercado hipotecário e lançar ainda mais turbulência num sector imobiliário já instável.

Espera-se que a nova administração retome o esforço para remover Fannie Mae e Freddie Macos dois gigantes hipotecários nacionais que compram enormes quantidades de empréstimos, do controle do governo. Esta iniciativa foi uma prioridade durante o primeiro mandato do presidente eleito Donald Trump, mas a pandemia frustrou esses planos. Agora, porém, economistas e especialistas em habitação dizem que o governo tem de ter um cuidado especial para não reorganizar as empresas de uma forma que aumente a incerteza ou assuste os investidores, com taxas de hipoteca já elevado e acessível num ponto de crise.

“É realmente uma questão, não tanto de ‘se’, mas de ‘como’” a mudança é feita, disse Michael Fratantoni, economista-chefe do Associação de banqueiros hipotecários.

O mercado hipotecário já se comporta de forma inesperada. Depois de a taxa fixa a 30 anos ter atingido um pico de cerca de 8% no Outono passado, diminuiu à medida que o Reserva Federal começou a baixar as taxas de juros. Mas agora os custos das hipotecas estão novamente a subir, apesar de mais cortes da Fed, impulsionados por uma economia forte e pela realidade actual de que não há casas suficientes para todos.

As empresas estão profundamente enraizadas no funcionamento do financiamento habitacional na América, e a popular hipoteca de taxa fixa de 30 anos simplesmente não existiria sem elas. Fannie e Freddie não fazem empréstimos hipotecários diretamente, mas sim os compram e os empacotam em títulos. Juntas, as empresas garantem cerca de metade dos empréstimos à habitação existentes.

Durante a crise do mercado hipotecário de 2008, a administração de George W. Bush nacionalizou efectivamente as empresas num esforço para estabilizar os mercados financeiros e manter o fluxo do crédito hipotecário. Desde então, Fannie e Freddie têm vivido numa espécie de purgatório jurídico e financeiro conhecido como “tutela”, supervisionado pelo Agência Federal de Financiamento de Habitação (FHFA). Os títulos que vendem aos investidores são considerados seguros em Wall Street, uma vez que as empresas têm direito a apoio governamental maciço, se necessário, nos termos dos seus acordos de resgate federais.

O acordo negociado há mais de 15 anos nunca foi concebido para ser permanente. Mas embora alguns economistas e decisores políticos tenham desde então adoptado uma abordagem de “não consertar o que não está partido”, espera-se que os conselheiros de Trump tentem terminar o que começaram antes da pandemia. Muitos conservadores acreditam que o governo não deveria controlar directamente empresas tão grandes e que empresas como a Fannie e a Freddie precisam de amortecedores contra as agendas políticas de uma Casa Branca em exercício.

Durante o primeiro mandato de Trump, uma força motriz para reformar Fannie e Freddie foi Mark Calabria, então chefe da FHFA e agora considerado um membro potencial na nova administração. Numa entrevista ao The Washington Post, Calabria disse que ainda acredita na privatização das empresas e que as taxas hipotecárias não aumentariam se o processo fosse feito de uma forma que deixasse os investidores seguros de que os títulos garantidos por hipotecas ainda estão isentos de risco. (Calábria disse que quaisquer decisões pessoais cabiam ao presidente eleito.)

“Fannie e Freddie devem, segundo a lei, ser consertados”, disse Calabria. “É melhor fazer isso num ambiente calmo do que tentar consertar algo no meio de uma crise.”

Acabar com a tutela de Fannie e Freddie poderia funcionar de algumas maneiras. O Congresso poderia aprovar uma lei que reformulasse todo o sistema de financiamento hipotecário e conceder uma garantia explícita sobre títulos emitidos pela Fannie, Freddie ou futuros concorrentes. Mas esse tipo de envolvimento do Capitólio é altamente improvável, depois de esforços repetidos não terem conseguido ganhar muita força.

Outra opção, mais provável: a administração Trump evita o Congresso. Sob um cenário, o Departamento do Tesouro e a FHFA concordam em libertar as empresas depois de continuarem a reter os seus lucros por mais um ou dois anos. Em troca, teriam de concordar em pagar aos contribuintes uma taxa contínua pelo apoio do governo, o que é necessário para o seu modelo de negócio. Qualquer opção que não inclua esse apoio faria com que os mercados enlouquecessem.

Trump tem muitas prioridades financeiras, e renovar a Fannie e o Freddie não era um objectivo declarado da sua campanha. Mas as ações de ambas as empresas têm subido desde o dia das eleições, um barómetro revelador de quanto os mercados esperam que as empresas sejam divulgadas.

Ainda assim, outros membros do sector hipotecário temem que uma mudança abrupta no mercado – incluindo a eliminação ou redução do apoio governamental – possa aumentar as hipotecas. Isto porque os investidores que compram os títulos garantidos por hipotecas da Fannie e do Freddie poderão exigir taxas de juro mais elevadas, especialmente se não existir um apoio governamental explícito para as obrigações hipotecárias. Mark Zandi, economista-chefe da Moody’s Analytics que também aconselhou a campanha de Kamala Harris, disse que tal medida deixaria a hipoteca de taxa fixa de 30 anos “diminuída”.

“Qualquer que seja o cenário escolhido, será pior do que o status quo”, disse Zandi.