Um importante senador da Ilha Fleming sinalizou na terça-feira disposição para fazer mais mudanças nas leis de segurança que exigem inspeções de veículos mais antigos. edifícios de condomínio e reservas adequadas para reparos.
Jennifer Bradleypresidente do Comitê de Indústrias Reguladas do Senado, disse que as necessidades estruturais mais urgentes deveriam ser priorizadas. Ela também indicou que os legisladores precisam “esclarecer” alguns requisitos incluídos nas medidas aprovadas após a Colapso de 2021 do edifício Champlain Towers South em Surfside que matou 98 pessoas.
Um painel de especialistas – incluindo engenheiros, contadores e advogados – atualizou o Comitê de Indústrias Reguladas sobre como as leis que exigem inspeções e reservas adequadas afetaram a indústria de condomínios.
Bradley disse que queria ajudar a “suavizar a transição” para que as associações de condomínios cumpram as leis, que muitos residentes dizem estar causando custos crescentes.
“Estamos aqui para encontrar soluções. O mercado de condomínios ficará mais forte. Os moradores da Flórida estarão mais seguros”, disse ela.
As leis exigem “inspeções de marcos” de edifícios mais antigos e estudos de “reserva de integridade estrutural” para determinar quanto dinheiro deve ser reservado para futuras grandes reparações.
Qualquer “deterioração estrutural substancial” encontrada por engenheiros ou arquitetos exige inspeções mais detalhadas.
A lei inicial aprovada em 2022, foi ajustada em 2023, e o Legislativo aprovou no ano passado uma medida que visava irregularidades cometidas por membros de conselhos de associações.
As inspeções Milestone deveriam ser concluídas até 31 de dezembro para alguns edifícios mais antigos com três andares ou mais. Algumas associações de condomínios atingiram os proprietários com avaliações colossais na corrida para cumprir o prazo.
Bradley indicou na terça-feira que os estudos da reserva podem incluir itens – como paisagismo ou melhorias ornamentais – não exigidos pelo estado. Ela também disse que a lei estadual não exige que os conselhos de condomínio recolham imediatamente os valores identificados nos estudos.
“Uma inspeção de marco não exige que o edifício esteja de acordo com o código. …É qual é o estado real do edifício. … É uma inspeção visual para garantir que é seguro para as pessoas continuarem morando lá”, disse Bradley.
O comitê do Senado se reuniu um dia depois do governador Ron DeSantis convocou uma sessão legislativa especial começando em 27 de janeiro para abordar uma série de questões, incluindo as consequências das reformas dos condomínios. A reunião do Senado foi marcada pelo menos uma semana antes de DeSantis fazer o anúncio da sessão especial, que se concentrou fortemente em tomar medidas para ajudar a levar a cabo a repressão planeada pelo presidente Donald Trump à imigração ilegal.
DeSantis não forneceu detalhes sobre a legislação para resolver as questões dos condomínios. Mas uma proclamação ordenando a sessão especial dizia que o mercado de condomínios do estado “continua a enfrentar desafios, incluindo custos crescentes relacionados com avaliações, reparações e inspeções”.
Além disso, a proclamação de DeSantis dizia “é necessário que o Legislativo enfrente esses desafios para garantir que os residentes da Flórida possam continuar a ter recursos para viver em suas casas”.
Os legisladores foram inundados por reclamações de moradores de condomínios sobre aumentos significativos nas avaliações, que se somam às taxas de associação de proprietários. Pelo menos alguns dos custos mais elevados estão relacionados com as leis aprovadas após o colapso do edifício Surfside em 2021.
Os líderes legislativos argumentaram que muitos edifícios de condomínios necessitam de melhorias críticas, mas que as associações tinham reservas inadequadas para cobrir as reparações.
“Esta não é uma crise nova. Esta é uma crise que existiu. Surfside abriu a cortina dessa crise. É uma realidade que ninguém queria que existisse, mas é uma realidade que o sistema inegavelmente permitiu que existisse”, disse Bradley durante a reunião de terça-feira.
Tara Stone, CEO da Stone Building Solutions, disse que as avaliações de condomínios feitas por sua empresa encontraram problemas em edifícios em todo o estado. Os problemas deveram-se ao “desgaste” que não foi acompanhado principalmente em escadas, varandas e telhados envelhecidos.
“Tudo se deve à falta de manutenção”, disse Stone.
O líder da minoria no Senado, Jason Pizzo, D-Sunny Isles Beach, perguntou a Stone se os estudos encontraram “condições que são uma ameaça direta legítima, possivelmente iminente, à segurança pública”.
“Sim”, disse Stone.
Bradley e Pizzo realizaram uma série de prefeituras em todo o estado para receber sugestões de proprietários de condomínios e conselhos. Ela apontou alguns “equívocos” sobre a lei que estão aumentando os custos para os residentes.
Como exemplo, Bradley referiu-se a um estudo marcante de um condomínio de 100 unidades em Jacksonville Beach com mais de 30 anos.
“Eles ficam a uma quadra da praia. O edifício não estava adequadamente reservado. O marco voltou, houve danos no valor de US$ 12 milhões”, disse Bradley, acrescentando que o conselho do condomínio estava preparado para avaliar cada proprietário de unidade em cerca de US$ 120 mil.
A empresa que desejava o contrato para o projeto era a mesma que concluiu o estudo marcante, segundo Bradley.
A lei dá aos conselhos de condomínio 365 dias para começar a trabalhar e permite que eles criem um plano de remediação.
“Mas não há exigência de fazer uma avaliação dentro de 60 dias e concluir todo o trabalho com o melhor preço em 10 meses. Isso simplesmente não é a lei”, acrescentou ela. “Não é necessário muito pânico. Os proprietários de Jax Beach não são obrigados a pagar US$ 120.000 no próximo mês.”
Bradley disse ao The News Service of Florida que os conselhos dos condomínios estão tendo mais problemas com os estudos das reservas do que com as avaliações dos marcos. Ela disse que quer garantir que “os itens de alta prioridade sejam abordados primeiro” e que os legisladores devem esclarecer o nível de financiamento das reservas exigido pela lei.
“Responder a essa pergunta pode significar uma diferença de 30% nos níveis de reservas. É possível permitir que as associações adiem as reservas para itens que não precisam ser substituídos por 10 anos e se concentrem primeiro nas necessidades mais imediatas? E é isso que estou olhando”, disse ela após a reunião.
O presidente do Senado, Ben Albritton, R-Wauchula, e o presidente da Câmara, Daniel Perez, R-Miami, recusaram na segunda-feira que DeSantis convocasse uma sessão especial, descrevendo-a como prematura.
Bradley disse que não sabia se a questão do condomínio seria abordada durante uma sessão especial. Ela disse que o comitê pretendia realizar uma série de workshops para examinar quais mudanças deveriam ser feitas nos requisitos pós-Surfside.
Jonathan Alfonso, corretor de imóveis do condado de Miami-Dade, advogado e um dos especialistas na terça-feira, disse que as leis tiveram impacto principalmente nas vendas de condomínios mais antigos. Ele disse que os estudos podem ser difíceis de serem obtidos ou digeridos pelos compradores.
“No final das contas, o que os compradores em potencial querem saber é se é seguro e quanto vai me custar”, disse ele.
