O mercado de aluguel aquecido de Boston parece estar desacelerando

O mercado de aluguel de Boston está passando por uma desaceleração, de acordo com um novo relatório do ApartmentAdvisor.

No início de setembro, cerca de 2.200 apartamentos em Boston estavam vagos e disponíveis Site do ApartmentAdvisorde acordo com um relatório o mercado de aluguel online publicado em 3 de setembro.

“A partir do final de agosto, um número muito maior de apartamentos com datas de mudança em 1/9 ainda estavam no mercado, e isso é incomum”, Lilly Milman relatou no site. “Na verdade, no ano passado, a quantidade de estoque disponível em nosso site caiu cerca de 29% de 25 de junho a 25 de agosto (o período que definimos como “temporada de pico de aluguel” para este relatório). Enquanto isso, este ano, o estoque disponível caiu apenas cerca de 13% no mesmo período.”

E as unidades também estão passando 12% mais tempo no mercado do que no mesmo período do ano passado, de acordo com o relatório.

Quedas de preço

Os aluguéis caíram em oito grandes cidades, incluindo Boston, de acordo com Relatório de mercado de aluguel da Zillow, publicado em 10 de setembro. Mas em nível nacional, o aluguel típico pedido nos EUA em agosto subiu 0,2% em relação a julho.

O ApartmentAdvisor disse que a redução média do aluguel foi de US$ 201 durante o verão, o que é 27% maior do que a queda média de preço do ano passado.

“Não é incomum ver quedas de preços durante o verão, especialmente porque algumas unidades mais difíceis de alugar com preços mais altos estão no mercado”, escreveu Milman. “No entanto, as quedas que estamos vendo este ano são um pouco mais consideráveis.”

Em bairros como Mission Hill, as quedas de preços chegaram a US$ 300.

Por que as quedas de preços são maiores em algumas áreas do que em outras?

“Áreas que têm mais unidades com vários quartos tendem a ter quedas maiores de preços, pois seus preços gerais de aluguel são mais altos”, disse Kevin Yang, analista líder da ApartmentAdvisor, ao Boston.com por e-mail. “Vimos uma queda média de >3% no preço em unidades com 3 ou mais quartos, o que impacta o valor médio de queda de preço da área geral. Por exemplo, Mission Hill tem uma grande população estudantil fora do campus e uma proporção maior de unidades com vários quartos e, como resultado, vimos as maiores quedas de preço aqui.”

Uma análise dos dados do ApartmentAdvisor feita pelo Boston.com descobriu que aluguéis para unidades de três quartos ou mais em Mission Hill são 13,4% maiores do que eram há dois anos.

O que está por trás disso?

Talvez tenhamos atingido um teto para a quantidade de aumentos de preços que os inquilinos tolerarão.

Veja quanto os aluguéis médios aumentaram ano a ano em junho, de acordo com o relatório:

Os aumentos em todos os mercados, exceto no de um quarto, superaram o crescimento salarial (3,3%) em Boston durante o mesmo período, de acordo com dados do Escritório de Estatísticas Trabalhistas dos EUA.

“No final de agosto, Boston era a quarta cidade mais cara para alugar um apartamento de um quarto no campo, com um preço médio de aluguel de US$ 2.700 por mês”, afirma o relatório.

Pode haver mais apartamentos disponíveis porque os inquilinos “com preços baixos” estão deixando Massachusetts.

“Você não pode realmente dizer exatamente por que as pessoas estão indo embora, mas as tendências mostram que as pessoas estão indo embora, especialmente na faixa etária de 25 a 44 anos”, Milman disse ao Boston.com. No relatório, ela observou que “quase todos os grupos têm mais emigração do que imigração”.

Yang disse: “O início da pandemia da COVID-19 e os anos subsequentes de recuperação tiveram um impacto profundo nos preços de aluguel em Boston desde o início de 2020. Em 2020, como em muitas cidades densamente povoadas, as pessoas estavam deixando Boston como resultado da pandemia e estávamos vendo condomínios de luxo darem dois, às vezes três meses de concessões de aluguel.

“Os preços dos aluguéis caíram drasticamente à medida que a demanda caiu muito. Desde então, os preços dos aluguéis aumentaram drasticamente. O aluguel agora está bem acima dos máximos pré-pandêmicos. Embora a renda média de Boston seja muito maior do que a média nacional, estamos nos aproximando de um ponto de inflexão em que muitos locatários não estão mais dispostos a pagar pelo aluguel em rápido aumento e pelo alto custo de vida. Estamos vendo mais pessoas se mudando para mais longe de Boston e também uma tendência crescente de se agrupar com colegas de quarto para tentar diminuir o ônus do aluguel.”

Dados do ApartmentAdvisor sugerem que 18% dos apartamentos com mais de três quartos que estavam disponíveis para aluguel em junho não estão mais no mercado.

O que acontece depois?

É difícil dizer.

“Só porque muitas unidades que estavam no mercado há várias semanas ou meses tiveram seus preços reduzidos, não há sinal de que os novos aluguéis que chegam ao mercado terão preços mais baixos”, afirma o relatório.

Boston é um mercado muito competitivo, então é difícil dizer se a moradia será muito menos competitiva no futuro, escreveu Milman. “Boston é sempre uma história de alta demanda e baixa oferta.”

Por enquanto, parece que os inquilinos têm um pouco mais de influência do que o normal.

“Deixe os dados guiarem você”, disse Milman.