Ações judiciais aumentam sobre software usado por proprietários para definir aluguéis

Imagine um sistema que permite que grandes proprietários da sua cidade trabalhem juntos para aumentar os aluguéis, usando informações detalhadas e privadas sobre o que seus concorrentes estão cobrando.

Tal sistema já está em andamento, de acordo com uma série de processos movidos por inquilinos e promotores em todo o país. Os autores argumentam que o software imobiliário de uma empresa chamada RealPage está sendo usado por proprietários de apartamentos para aumentar os aluguéis.

Por meio do produto YieldStar da empresa sediada no Texas, os demandantes dizem que os proprietários compartilham dados de preços de aluguel e taxas de ocupação — informações que a empresa canaliza por meio de algoritmos para dar uma sugestão sobre o que os proprietários devem cobrar dos locatários. Esses números costumam ser maiores do que seriam em um mercado competitivo.

Na grande maioria dos casos, os proprietários adotam os preços sugeridos, repassando os custos aos inquilinos, afirmam os autores. A RealPage, de propriedade da empresa de private equity Thoma Bravo, anuncia seu software aos proprietários como uma ferramenta que pode ajudá-los a superar o mercado em 3% a 7%.

A RealPage negou que facilite conluio por meio de seu software. Em uma declaração em seu site em junho, a empresa culpou “uma série de forças econômicas e políticas complexas”, incluindo uma oferta insuficiente de unidades habitacionais para aluguel, pelos aumentos de aluguel em todo o país.

Uma porta-voz da empresa, Jennifer Bowcock, disse por e-mail que os processos foram baseados em um mal-entendido fundamental de como o software de gerenciamento de receita funciona. O software frequentemente recomenda reduções de aluguel, ela acrescentou.

O uso do software RealPage na definição de aluguéis foi objeto de uma investigação da ProPublica em 2022. Especialistas antitruste dizem que as alegações nos processos, se comprovadas, pintam um quadro claro de violações da lei antitruste federal, que proíbe acordos entre concorrentes para fixar preços.

“Há uma visão emergente de que essas trocas de informações comerciais confidenciais levantam preocupações competitivas significativas”, disse Peter Carstensen, um professor emérito da Universidade de Wisconsin focado em lei antitruste e política de concorrência. O uso de software algorítmico, ele acrescentou, “acelera a coordenação e torna possível coordenar muito mais participantes com informações realmente boas”.

As escaramuças legais estão surgindo após um período em que os aumentos de aluguel foram um motor de inflação excepcionalmente forte. O crescimento anual do aluguel nacionalmente atingiu o pico de quase 16% no início de 2022, de acordo com dados da Zillow.

A pressão sobre a RealPage começou no final de 2022 com ações judiciais em nome de inquilinos em cidades como Seattle; Albuquerque, Novo México; e Austin, Texas, buscando status de ação coletiva. Então, o procurador-geral Brian Schwalb do Distrito de Columbia processou a empresa e 14 dos maiores proprietários do distrito, a primeira ação judicial desse tipo por uma agência pública.

O Departamento de Justiça não tomou nenhuma ação legal contra a empresa. Mas sua divisão antitruste entrou com um resumo em novembro em apoio ao caso dos locatários. Esse resumo ressaltou o interesse das agências federais na questão e sua posição de que usar um algoritmo para fixar preços é ilegal.

Proprietários e administradores de imóveis assinam o software da RealPage “com o objetivo explícito e comum de aumentar os aluguéis”, os advogados dos locatários alegam em um processo em um tribunal federal no Tennessee, onde vários casos foram consolidados no ano passado. A RealPage, eles alegam, efetivamente impõe a conformidade com os preços recomendados do software, exigindo aprovação para divergir do preço sugerido.

Um gerente de locação citado no litígio relatou que quando sua propriedade começou a usar o RealPage em 2021, os aluguéis das unidades padrão de dois quartos do edifício aumentaram cerca de 27 por cento, sem nenhuma melhoria. Isso está bem acima da média de aumentos anuais de aluguel em áreas metropolitanas, que normalmente são de um dígito.

Os clientes da RealPage atribuíram publicamente aumentos de receita ao seu software. De acordo com o site da RealPage, o ex-CEO da empresa de administração de propriedades Pinnacle, sediada no Texas, disse que a receita de sua empresa aumentou 4% no auge de uma recessão em 2009.

“A ferramenta, francamente, realmente nos ajudou a lutar contra isso, não apenas como empresa, mas como indústria”, disse Rick Graf, executivo da Pinnacle, no vídeo no site. Um porta-voz da empresa controladora da Pinnacle se recusou a comentar.

O processo do Distrito de Columbia, aberto em novembro, revelou a natureza onipresente do software da RealPage: no distrito, cerca de 60 por cento das unidades em grandes edifícios têm seus preços fixados usando-o, afirma a queixa. Esse número salta para 90 por cento na área metropolitana mais ampla de Washington.

“É um cartel imobiliário, e esse cartel imobiliário está fazendo com que os aluguéis de mercado, que já eram altos, em nossa cidade fiquem ainda mais altos”, disse Schwalb, procurador-geral do distrito, em uma entrevista.

Entre os proprietários processados ​​pelo gabinete de Schwalb estava a Greystar, a maior proprietária de apartamentos dos Estados Unidos, segundo dados do Conselho Nacional de Habitação Multifamiliar.

A Greystar não respondeu a um pedido de comentário.

Depois que o Distrito de Columbia entrou com seu processo, o Procurador Geral Kris Mayes do Arizona fez o mesmo em fevereiro, acusando a RealPage e nove proprietários de conspirar ilegalmente para aumentar os aluguéis de centenas de milhares de inquilinos nas áreas de Phoenix e Tucson. Em março, o Procurador Geral Josh Stein da Carolina do Norte iniciou uma investigação antitruste sobre a RealPage.

E o Departamento de Justiça, além de sua breve participação no litígio dos inquilinos, sinalizou um escrutínio mais amplo dos grandes proprietários. Em maio, o FBI executou um mandado de busca limitado na sede de Atlanta da empresa de administração imobiliária Cortland em conexão com uma investigação do Departamento de Justiça sobre potenciais violações antitruste no setor de moradias multifamiliares.

“Estamos cooperando totalmente com essa investigação e entendemos que nem Cortland nem nenhum de nossos funcionários são 'alvos' dessa investigação”, disse a empresa. Cortland é réu no litígio dos inquilinos, mas não está claro como o software RealPage está sendo levado em consideração no inquérito federal, se é que está.

Um representante do Departamento de Justiça não quis comentar.

O governo tem uma vantagem legal sobre advogados particulares, pois pode usar demandas investigativas civis para “abrir o capô” do software da RealPage, analisando como seu algoritmo funciona antes de ir ao tribunal, disse Sandeep Vaheesan, diretor jurídico do Open Markets Institute, um grupo de pesquisa e defesa focado em questões antitruste.

Embora um juiz federal no Tennessee tenha deixado o litígio dos inquilinos prosseguir, nenhum dos processos pendentes foi a julgamento. Para prevalecer, eles precisarão apresentar evidências suficientes de conluio, por meio do software da RealPage, para convencer os tribunais a ver a troca de informações como ilegal.

Alguns advogados antitruste dizem que esses fatos precisam ser aprofundados e testados no tribunal.

“Estamos lutando em um campo de batalha hipotético agora”, disse Douglas Ross, que leciona direito antitruste na Universidade de Washington.

Este artigo foi publicado originalmente em O jornal New York Times.