Por que todo mundo em Boston se muda no dia 1º de setembro?

1º de setembro é um dia de loucura de caminhões de mudança, pilhas de lixo esculturais e engarrafamentos nada agradáveis. O dia até gerou seu próprio jargão (veja: Armazenamento, Natal Allston). Mas, apesar da tradição local, o fenômeno anual de mudança não é estudado por pesquisadores e economistas do setor imobiliário.

Há uma noção amplamente difundida de que o dia da mudança de Boston cai em 1º de setembro por causa dos alunos que estão começando o novo ano acadêmico. Mas isso é realmente verdade? Sempre foi assim e algum dia mudará?

Quando o dia 1º de setembro se tornou o “dia da mudança”?

A primeira menção de 1º de setembro como o “dia da mudança” de Boston em O Globo de Boston arquivos vem de um artigo de 1º de setembro de 1899 intitulado “Voltando para a cidade”, de acordo com O Globopesquisador e bibliotecário Jeremiah Manion.

O artigo descreve o fim das férias de verão e o retorno à cidade para trabalhar, estudar e se preparar para o inverno.

“Com as pessoas domiciliadas no país, a tradição sempre fixou o dia 1º de setembro como o ‘dia da mudança’. Acredita-se que seja responsabilidade delas retornar à cidade, preparar as crianças para a escola e colocar as coisas em ordem para as tarefas do inverno”, diz o artigo.

Um artigo de 1º de setembro de 1925 intitulado “Móveis muito maiores de Boston em vans hoje” também inclui a data como o dia da mudança de Boston e descreve vividamente o caos da mudança.

O artigo explica que “uma certa porcentagem dos móveis da cidade é carregada em vans, a caminho de uma casa para outra”. Ele continua descrevendo o caos pós-mudança de desempacotar.

“Até hoje à noite, a maioria das cargas estará descarregada. Os móveis da sala de estar estarão de cabeça para baixo na nova cozinha e a família estará comendo no quarto com uma cama de molas como mesa. A roupa de cama estará enterrada sob rolos de carpetes e tapetes, escondida atrás de quadros emoldurados e, de outra forma, um lugar onde será impossível dormir até que tudo na casa tenha sido movido para seu futuro local. Quando isso for feito, ninguém conseguirá dormir de cansaço. Sim, realmente, este é o dia da mudança”, diz o artigo.

Curiosamente, o artigo diz que 1º de maio costumava ser o dia da mudança de Boston, mas a data foi transferida para 1º de setembro para acomodar as programações de férias de verão das famílias e evitar que os proprietários perdessem lucros devido a moradias vagas.

“Quando isso ocorreu em 1º de maio, a família estava bastante propensa a fazer algum tipo de arranjo temporário para passar o verão em uma casa de campo na praia, nas montanhas ou em um acampamento, e com a crescente peregrinação anual das cidades para essas regiões de frescor, e o número crescente de casas permaneceu vago durante o verão, em alguns casos reduzindo os lucros do proprietário a um valor insatisfatório”, diz o artigo de 1925.

A “atração gravitacional” dos estudantes

No outono de 2023, havia cerca de 163.000 alunos matriculados em programas de graduação e pós-graduação em Boston, de acordo com um Relatório de Moradia Estudantil de Boston. Entre eles, quase 53.000 (32,5%) viviam no campus ou em moradias fornecidas pela universidade, enquanto pouco mais de 39.900 estudantes (24,5%) viviam em casa (4.546 desses estudantes estavam estudando no exterior ou em um programa cooperativo). Os 69.836 estudantes restantes (42,9%) viviam em moradias privadas, principalmente na região metropolitana de Boston, descobriu o Student Housing Report.

Especialistas gostam Barry Pedra Azulprofessor emérito de economia política e diretor fundador do Centro Dukakis na Northeastern University parece achar que esses estudantes são responsáveis ​​pela data de mudança de 1º de setembro.

Ele disse que a atração do calendário acadêmico é a principal força motriz, já que estudantes de todas as idades e famílias retornam à cidade para o início do ano letivo.

“A grande população de estudantes universitários de Boston é a número um, mas as aulas para alunos do ensino fundamental e médio também costumam começar por volta de setembro”, disse ele.

Demetrios Salpoglou, Almofadas Boston O CEO concordou, dizendo que Boston é tão fortemente influenciada pela educação que é atraída pelo calendário acadêmico e por um ciclo de locação em 1º de setembro de uma forma quase orbital.

“É quase como se o ciclo de 1º de setembro fosse o sol e, mesmo quando saímos dele, a atração gravitacional nos traz de volta a ele”, disse ele.

Mas o calendário acadêmico não é o único fator, de acordo com Bluestone. A outra força motriz? Férias de verão.

“As pessoas procurarão alugar um lugar a partir de 1º de setembro para não terem que pagar um mês extra de aluguel quando não forem realmente usar o lugar”, disse ele.

As pessoas não se movem em clima frio

É possível que os estudantes não sejam a principal razão pela qual Boston se mudou em 1º de setembro, de acordo com Douglas Quattrochio diretor executivo da Proprietários de imóveis em massauma associação comercial sem fins lucrativos para proprietários.

Ele teorizou que o clima frio de Boston, e não sua população estudantil, é o culpado pela data de mudança de 1º de setembro.

“Boston tem um clima particularmente difícil, onde temos esses ciclos de congelamento e degelo. É simplesmente perigoso mover coisas pesadas no inverno”, disse Quattrochi.

Ele apontou para dados de listagens de apartamentos em tempo real da Boston Pads para apoiar sua ideia, que mostra um pico de listagens em março e um declínio lento à medida que setembro se aproxima.

“Assim que você chega em março, abril, maio, essas listagens caem, os contratos de locação são assinados e as listagens estão baixas. Está no ponto mais baixo em setembro. As pessoas estão tentando entrar antes do inverno e, possivelmente, antes do ano letivo também. Acho que o inverno é o principal impulsionador e o ano letivo será meio que secundário”, explicou Quattrochi.

Proprietários e inquilinos estão procurando em setembro

Há uma teoria econômica que oferece uma explicação convincente sobre o motivo pelo qual os moradores se mudam em uma única data, em oposição a um sistema de ciclo de locação escalonado de várias datas.

De acordo com Jaromir Nosalum professor de economia do Boston College que se concentra em macroeconomia, a teoria econômica é chamada “pesquisar e combinar.” Veja como funciona.

A ideia de “matching” vai além da oferta e demanda tradicionais – ela pensa na oferta e demanda como algo um pouco mais individualizado. No caso do mercado de aluguel, ambos os lados (ou seja, inquilino e proprietário) estão procurando por um produto único: os inquilinos querem um apartamento específico e os proprietários querem um inquilino específico.

Em um mercado onde todos os produtos são diferentes (ou seja, todos os imóveis para alugar são diferentes e todos os inquilinos são diferentes), como ambas as partes se unem para encontrar não apenas uma boa combinação, mas a melhor combinação possível? É por isso que o timing – ou seja, quando proprietários e inquilinos estão pesquisando – é importante.

“Os proprietários não querem meses de vacância e querem o inquilino mais confiável. Os inquilinos não querem pagar o dobro por dois apartamentos (ou ficar sem um) e querem a melhor localização”, explicou Nosal.

Como eles resolvem essa questão de timing e informação, de não saber quando o outro está pesquisando? A resposta curta é coordenação.

“Se pudermos coordenar uma única data, então [renters] não precisam se preocupar com quando os apartamentos ficam disponíveis e os proprietários não precisam se preocupar com os inquilinos ficando disponíveis, porque eles sabem que vamos coordenar em uma única data. Então os proprietários sabem quando esperar um monte de inscrições, e os inquilinos sabem quando esperar um monte de apartamentos ficando disponíveis”, ele disse.

Ao coordenar uma única data de mudança e trabalhar de trás para frente a partir daí, proprietários e inquilinos pesquisam ao mesmo tempo, têm mais opções em suas pesquisas porque todos estão pesquisando juntos e, como resultado de ter mais opções, ambos têm o potencial de encontrar imóveis de melhor qualidade.

“Todo mundo está mais feliz em algum sentido”, disse ele.

Mas por que 1º de setembro, especificamente? A teoria de busca e correspondência explica por que pode ser benéfico para proprietários e inquilinos coordenarem uma única data de mudança, mas não explica por que escolhemos 1º de setembro em vez de qualquer outra data ao longo do ano.

É aqui que os alunos e o calendário acadêmico entram em jogo, disse Nosal. Pequenas coisas podem empurrar o mercado em direção a uma data específica. No caso de Boston, “é o fato de termos tantas universidades”, disse ele. Esse empurrãozinho é chamado de “dispositivo de coordenação” em economia.

Basicamente, embora os estudantes não representem todo o mercado de aluguel em Boston, porque eles precisam se mudar até o início do ano letivo (ou seja, até setembro), eles ajudam a restringir o dia de coordenação e empurram o mercado para uma data específica.

Para um locador, quanto mais inquilinos eles têm vindo para olhar suas vagas, mais eles podem realmente escolher alguém, e há um potencial melhor para uma boa combinação. O mesmo é verdade para o inquilino. Se há vagas para olhar, o próprio fato de que eles podem escolher entre muitas é valioso.

Os proprietários, então, têm uma decisão a tomar: eles escolhem 1º de setembro como a data de início do aluguel para acomodar estudantes que são inflexíveis e jovens profissionais que são flexíveis em uma data de mudança? Ou eles escolhem uma data diferente de 1º de setembro para receber apenas profissionais que trabalham, mas nenhum estudante?

Ao escolher 1º de setembro, os proprietários têm mais opções de inquilinos (estudantes e não estudantes), o potencial para melhores combinações e mais valor por estar vago. Os locatários seguem a data de mudança de 1º de setembro porque os proprietários a escolhem. Então, a cidade acaba coordenando uma data, e essa data é impulsionada por um pequeno segmento do mercado (ou seja, estudantes), Nosal teorizou.

Será que algum dia conseguiremos sair do ciclo de locação de 1º de setembro?

Para proprietários e inquilinos, 1º de setembro é um dia caótico e estressante, e muitos podem se perguntar se há uma maneira melhor de Boston estruturar seus ciclos de locação.

“É muito difícil explicar, da perspectiva de um locador, como ter uma data em 1º de setembro nos ajuda”, disse Quattrochi, da MassLandlords.

De uma perspectiva económica, seria preciso “muito para derrubar este tipo de mercado [September 1] para alguma outra data”, de acordo com Nosal. Tal evento teria que ser drástico (pense em Covid ou um desastre natural, ele disse.)

Mas mesmo que locatários e proprietários não gostem do fenômeno anual, Nosal disse que ele funciona – e é extremamente eficiente – do ponto de vista econômico.

“O que a teoria nos diz é, sim, é assim que deveria acontecer. Deveria ser coordenado. Então não deveríamos nos preocupar com isso. Não deveríamos tentar quebrar esse resultado de forma alguma”, ele disse.

Ele disse que estruturar nosso ciclo de locação dessa forma pode significar que proprietários e inquilinos terão melhores opções de combinação, porque terão mais opções, em vez de ter um ciclo de locação escalonado com menos opções.

“No final das contas, vemos ao longo do ano menos pessoas se mudando porque a compatibilidade é melhor, porque temos essa coordenação, porque todos têm uma escolha e talvez estejam se estabelecendo em um apartamento que seja mais adequado às suas necessidades”, disse ele.