O Laura Street Trio são edifícios históricos insubstituíveis localizados em um corredor vital para o ressurgimento do centro da cidade. Apesar da cidade de Jacksonville e da comunidade empresarial terem feito todos os esforços para salvar e restaurar o Trio, o proprietário Steve Atkins e o SouthEast Development Group não conseguiram fechar o negócio por mais de uma década. Para o bem desta propriedade crucial no centro da cidade, é hora de uma nova propriedade.
O plano de fundo
Os três edifícios que compõem o Laura Street Trio datam dos anos do renascimento de Jacksonville após o Grande Incêndio de 1901. O mais antigo é o Edifício do Banco Nacional da Flórida (o Banco de Mármore), localizado na esquina das ruas Laura e Forsyth. Inaugurado em 1902, é hoje ladeado por dois arranha-céus da Prairie School projetados pelo lendário arquiteto de Jacksonville, Henry John Klutho: o Bisbee Building (1909) e o Florida Life Building (1912), dois dos primeiros “arranha-céus” da história da Flórida.
A importância do Trio como unidade é maior do que a soma de suas partes. A configuração única e a localização dos edifícios em um dos cantos mais movimentados e fáceis de caminhar no centro de Jacksonville os tornam um eixo central para o renascimento do centro da cidade que os Jaxsons esperam há décadas. Infelizmente, desde que foram fechados nas décadas de 1980 e 1990, os edifícios ficaram vazios e deteriorados.
Ao longo dos anos, os líderes do governo municipal, a comunidade de preservação histórica e o setor empresarial viram o grande potencial do Laura Street Trio e trabalharam para elaborar planos que lhes trariam nova vida. Em 2002, a cidade comprou os edifícios com a intenção de transferi-los para um incorporador que pudesse restaurá-los. Depois de terem voltado a mãos privadas, a cidade continuou a trabalhar no sentido da reconstrução, autorizando uma série de pacotes de incentivos generosos e inovadores.
Em 2010, o desenvolvedor Steve Atkins e o SouthEast Development Group anunciaram a primeira de muitas propostas que – com investimento substancial da cidade de Jacksonville – não apenas salvariam e restaurariam o Trio, mas também o vizinho Barnett Building, e construiriam novos edifícios e um estacionamento. do outro lado da Forsyth Street para atender todo o projeto. Defensores do núcleo urbano, O Jaxson incluídos, estavam otimistas.
Edições iniciais: The Barnett e garagem de uso misto
Atkins finalizou a compra das propriedades em 2013, mas a maior parte da remodelação prometida nunca se concretizou. O Barnett foi a primeira fase a começar, ajudado por um Empréstimo de US$ 3 milhões da Stache Investments, do proprietário do Jaguars, Shad Khan. Essa parceria terminou em execução hipotecária em 2015, após dois anos de inícios fracassados. O projeto Barnett finalmente saiu do papel quando a cidade de Jacksonville bombeou US$ 9,8 milhões em incentivos nele, e foi finalmente inaugurado em setembro de 2019. Cinco anos depois, continua a ser a única parte do projeto mais amplo que o SouthEast Development Group concluiu.
Problemas semelhantes afetaram o estacionamento de uso misto na Forsyth Street, planejado para atender o Barnett, Laura Street Trio e os novos edifícios. O acordo de desenvolvimento da SouthEast dizia que a garagem deveria ser concluída substancialmente dentro de três meses após o Barnett, mas nenhum trabalho havia começado no momento da inauguração do Barnett. O conselho da Downtown Development Authority rescindiu parcialmente o acordo e A cooperativa de crédito VyStar entrou em cena para construção da garagem, inaugurada em 2023, com alguns espaços reservados para potencial utilização futura pelos restantes edifícios. Enquanto isso, SouthEast voltou seus esforços para o Laura Street Trio.
Sonhos de redesenvolvimento adiados
Os planos da SouthEast para o Laura Street Trio sempre foram ambiciosos, com os três edifícios históricos sendo transformados em um complexo maior de novas construções que incluía quartos de hotel, espaços comerciais e restaurantes. Desde 2017, o DIA e a Câmara Municipal autorizaram pacotes generosos de incentivos para que funcionem.
Em 2017, a Câmara Municipal aprovou US$ 5,8 milhões em subsídios para o Trio (além dos incentivos Barnett), que totalizaram cerca de 13% do custo estimado do projeto de US$ 44,6 milhões. Os trabalhos ainda não tinham começado quando a pandemia da COVID-19 atingiu em 2020 e perturbou gravemente a construção e as cadeias de abastecimento em todo o mundo. Em 2021, a Sudeste fez uma nova proposta, solicitando US$ 26,7 milhões em incentivosque representou quase 38% do novo total estimado de US$ 70,5 milhões. Devido à importância dos edifícios para Jacksonville, o conselho municipal também aprovou este plano.
No entanto, o SouthEast Development Group ainda não conseguiu levar o projeto adiante. Em Junho de 2023, voltaram mais uma vez com uma proposta que mais do que duplicou o montante dos incentivos solicitados para 63,6 milhões de dólares num projecto cujos custos tinham subido para 176,3 milhões de dólares.
As autoridades municipais recusaram sabiamente este enorme preço, bem como a quantidade comparativamente pequena de capital investido pelos promotores e a falta de progresso que durou uma década. Apesar dos incentivos previamente aprovados pela prefeitura, os prédios têm sido mal conservados e são alvos frequentes de vândalos e pichadores. Em agosto de 2024, as propriedades acumularam US$ 800.000 em violações do código. Entretanto, o Sudeste regressou com uma nova proposta solicitando ainda mais dinheiro dos contribuintes – US$ 87 milhões.
A cidade, com razão, não aceitou e, sem nenhum acordo viável à vista, o Conselheiro Geral de Jacksonville entrou com uma ação para executar a hipoteca de $ 800.000. A cidade posteriormente suspendeu este processo e reabriu as negociações quando os promotores concordaram, em princípio, com um conjunto de termos de 10 pontos. Mas a resposta da SouthEast foi apresentar um pedido que não só se desviava destes termos, como aumentava ainda mais o pedido de incentivos para 96,8 milhões de dólares. No início deste mês, a cidade negociações encerradas permanentemente com a SouthEast e reabriu o processo de execução hipotecária.
É hora de uma nova propriedade
As negociações sobre o Laura Street Trio já abrangeram quatro administrações de prefeitos, três chefes de DIA e cinco mandatos de conselhos municipais e, como seria de esperar de um projeto tão importante, os incentivos oferecidos foram mais do que generosos. Há uma constante em cada um dos planos fracassados, falsos começos e deterioração contínua do Trio ao longo dos anos: os desenvolvedores responsáveis.
É lamentável que a SouthEast não tenha apresentado um acordo viável depois de tantos anos, e é igualmente lamentável que tenha adiado a manutenção a ponto de a cidade ter de executar a hipoteca. Embora o acordo do Laura Street Trio seja complexo e ambicioso, certamente não é impossível. Na verdade, a cidade teve sucesso recente no incentivo a grandes projetos. Apenas em agosto deste ano, a cidade aprovou um incentivo ainda maior para um projeto ainda maior quando finalizou um pacote de US$ 98,6 milhões para os US$ 418 milhões Distrito da Rua Pearl. A primeira fase do Projeto Gateway ainda maior, o Pearl Street District, foi inaugurada em outubro e a construção está em andamento.
Já passou da hora de Steve Atkins e do SouthEast Development Group lerem o que está escrito na parede e venderem os edifícios – e, salvo isso, a execução hipotecária deve prosseguir. Se eles tivessem sido vendidos a um desenvolvedor que pudesse executar um plano após um dos erros anteriores, a construção poderia estar bem encaminhada agora, se não for concluída.
Já passou da hora de o Laura Street Trio estar nas mãos de alguém que possa fechar um acordo fiscalmente responsável que permita que esses edifícios históricos tomem seu lugar de direito como pedra angular para o renascimento do centro da cidade.
