As ofertas da venda da sede do Southbank da Duval Schools incluíram uma troca de terrenos para um prédio de escritórios a uma curta distância de seu QG atual, juntamente com outras oito ofertas que o distrito rejeitou em favor da oferta vencedora de US $ 20 milhões da Fleet Landing, operadora de aposentadoria.
Os detalhes das ofertas, que as escolas Duval não disponibilizaram anteriormente ao público, foram fornecidas Jacksonville hoje sob uma solicitação de registros públicos que o distrito negou repetidamente Antes de cumprir na sexta -feira, a um custo de US $ 57,73.
Explore as ofertas:
No sábado, os membros do conselho escolar também não receberam detalhes das ofertas.
Sem poder comparar detalhes das 10 ofertas que o distrito recebeu, o conselho estava sendo convidado a votar na venda da propriedade do rio para a Froet Landing, uma organização sem fins lucrativose na compra de um novo edifício HQ no parque de escritórios de destaque no lado sul da cidade. Esse voto é esperado em algumas semanas.
Os defensores dos acordos dizem que se mudar para a atual sede da empresa-mãe Winn-Dixie Southeastern Grocers é um bom negócio-US $ 14 milhões-e daria ao distrito um edifício mais moderno. Os críticos alertam que afastar as operações do núcleo urbano de Jacksonville criaria um trajeto mais difícil para muitos funcionários e visitantes, especialmente aqueles que usam transporte público. E reservas sobre o plano de vender o prudential Drive Building deixa alguns membros do conselho escolar relutantes sobre as duas transações.
O superintendente Christopher Bernier e o consultor imobiliário do distrito, Dan O’Bersky, do Trinity Commercial Group, disse ao conselho Não havia opções viáveis para manter a sede no centro. Na busca de um novo QG, os membros do conselho da escola visitaram duas opções: o antigo Sede da Jea e o prédio de destaque, que os Dream Finders Homes compram como parte de uma venda maior em junho de 2024.
Swap de terra em Southbank
A oferta de troca de terras, que veio da Chase Properties, teria visto o distrito passar de um impulso prudencial para o tamanho semelhante Suddath Buildinga uma curta distância, ao lado do Tratado Oak Park. Essa oferta incluiu US $ 3,5 milhões em dinheiro para as escolas Duval, além do comércio. A proposta de Chase descreveu o edifício Suddath como “recém -reformado”.
O porta-voz das escolas de Duval, Sonya Duke-Bolden, diz Jacksonville hoje Em um e -mail que o Suddath Building é “consideravelmente menor” do que o prédio de destaque no Southside, que tem um “design moderno e aberto” e foi “totalmente reformado em 2015”.
O Suddath Building não funcionará como sede do distrito, porque seu “layout consiste em espaços fragmentados e ineficientes que exigiriam reformas caras”, diz Duke-Bolden.
Bernier “fez uma turnê pessoalmente no edifício Suddath”, escreveu ela. “No entanto, após uma análise completa de nossa empresa imobiliária contratada e liderança distrital, a proposta de Suddath foi determinada como menos econômica e menos alinhada com os objetivos operacionais de longo prazo do distrito”.
De acordo com os registros de inspeção do edifício, o Suddath Building recebeu um novo telhado há três anos, após mais de US $ 800.000 em atualizações em seu sistema de ar condicionado. A proposta da Chase Properties diz que o prédio de seis andares vale cerca de US $ 2 milhões a mais do que o atual QG do rio do distrito, que o distrito diz que custa muito a manter. O Suddath Building inclui comodidades como um Fitness Center e uma cafeteria. Não está claro se o edifício tem espaço para um auditório sediar as reuniões mensais do conselho da escola.
Outras ofertas
Na primeira rodada de ofertas, uma empresa chamada Stash Self Storage ofereceu US $ 30 milhões se o distrito se comprometer a alugar um edifício recém -construído por 30 anos. Jacksonville hoje Não foi possível verificar independentemente a propriedade de Stash.
A segunda oferta de compra mais alta foi de US $ 14 milhões da Bainbridge Communities, perto de Orlando. A Chase Properties e a Fleet Landing ofereceram inicialmente US $ 12 milhões para comprar a propriedade à beira do rio.
Os documentos mostram que após o distrito eliminar ofertas de contrato de arrendamento como Stash e outras ofertas menores-e depois de duas rodadas de negociações-quatro lances ficaram em pé:
- Pouso na frota: um montante fixo de US $ 17 milhões ou US $ 20 milhões em duas parcelas com três anos de diferença
- Bainbridge: US $ 15,5 milhões
- Chase Properties: US $ 15 milhões
- Ashco: US $ 14 milhões, menos até US $ 3 milhões para limpeza ambiental
Barry Ansbacher, um advogado imobiliário local que não está envolvido na pesquisa do distrito, revisou independentemente as ofertas para Jacksonville hoje. Ele diz que vários fatores são escolhidos para escolher uma oferta além do dinheiro. A reputação é importante, por exemplo, porque os compradores devem “ter um histórico de poder obter esses projetos”, incluindo documentados “acesso à capital e à sofisticação para que essas ofertas aconteçam”.
Os depósitos também são uma parte importante dos acordos imobiliários comerciais, e especialmente o momento de quando se tornam não reembolsáveis-em linguagem imobiliária, “Hard”.
Ansbacher diz que os depósitos geralmente serão “macios” até depois de uma inspeção, ou às vezes até que as aprovações do governo sejam recebidas para o projeto do comprador.
“Se o comprador se afastar por qualquer motivo ou nenhum motivo, o vendedor não recebe dinheiro além do depósito”, diz Ansbacher. “Você realmente não o vendeu até que todas essas contingências expirassem.”
Os documentos que detalham as ofertas mostram que os licitantes ofereceram progressivamente depósitos e termos mais altos mais vantajosos para o distrito à medida que as negociações progrediam.
Na última rodada, a Fleet Landing e a Chase Properties ofereceram US $ 1 milhão em “dinheiro sério”. O Chase’s foi reembolsável por um período de inspeção de 90 dias, e metade do Fleet Landing foi reembolsável até que as aprovações do governo estivessem concluídas.
Em sua oferta final, o Fleet Landing concordou com um período mais curto de depósitos reembolsáveis.
Fazendo o acordo
Em duas reuniões na semana passada, os membros do conselho da escola questionaram Bernier e o consultor do Trinity Commercial Group O’Berski sobre as transações pendentes.
Documentos fornecidos a Jacksonville hoje pelas escolas de Duval mostram que o distrito recebeu propostas de duas empresas imobiliárias que queriam realizar a pesquisa: TCG e Prime Realty. Enquanto atuava como superintendente das escolas Lee no sudoeste da Flórida, Bernier contratou o TCG para serviços imobiliários semelhantes, disse o TCG em sua proposta para as escolas Duval. Além de gerenciar a venda e a compra atual do HQ, o TCG também está ajudando o distrito a descarregar propriedades excedentes.
Perguntas para membros do conselho
Alguns membros do conselho na semana passada disseram que estão nervosos por esperar três anos por todo o dinheiro sob o acordo de desembarque da frota. O membro do conselho, April Carney, caracterizou a lacuna como dando a frota um “empréstimo sem juros”. Ela perguntou a Bernier se os dois licitantes de backup poderiam estar dispostos a negociar.
“Houve alguma conversa com nossas ofertas de vice-campeão desde que isso se concretizou?” Carney perguntou. “Estou curioso para saber se houve algum interesse nessas duas outras ofertas, delas chegando em preço ou em um fechamento mais rápido”.
Bernier disse que eles negociaram melhores termos apenas com o pouso de frota.
“Quando você entra em uma discussão de boa fé, não, nos bastidores, entretém outras ofertas. Passamos nesse acordo em particular porque tínhamos uma certa quantia de dinheiro para este edifício e um preço de compra esperado para o outro. Se isso se movesse em uma direção diferente, disse isso.
Bernier disse ao Landing Fleet que “mudou de uma oferta anterior de US $ 17 milhões e altera para US $ 20 milhões no seu total ‘melhor e final’.
Os documentos fornecidos para Jacksonville hoje A oferta original da Show Fleet Landing foi de US $ 12 milhões e, após uma rodada de negociações, eles aumentaram para US $ 15 milhões. Após uma segunda rodada de negociações, a oferta de US $ 17 milhões ocorreu simultaneamente com uma oferta de US $ 20 milhões, dependendo da estrutura do acordo. Se o distrito escolher US $ 17 milhões, o Fleet Landing o pagará em um montante fixo; Se for necessário o número mais alto, o pagamento chegará em duas partes – US $ 12,5 milhões no fechamento e US $ 7,5 milhões três anos depois.
Bernier não mencionou a oferta de US $ 17 milhões como opção na reunião de terça-feira na semana passada. O conselho soube disso através de uma apresentação de O’Berski no dia seguinte.
A transação dividida diz respeito a Ansbacher, o advogado imobiliário.
“Portanto, não é realmente uma compra de US $ 20 milhões porque você não recebe uma parte significativa desse dinheiro por anos – o que significa que vale significativamente menos, porque seria o equivalente a você ter que emprestar esse dinheiro durante esse período”, diz Ansbacher. “Eu os incentivaria a fazer com que o comprador lide com seu financiamento por meio de bancos ou investidores comerciais e não colocasse o governo nesse negócio”.
O’Berski disse ao conselho, quando sua empresa listou o prudente prudente de unidade para venda, não estabeleceu um preço; Em vez disso, solicitou ofertas por meio de um “processo de mercado aberto e negociado”.
O’Berski disse que sua empresa conversou com “pelo menos quatro grupos de desenvolvimento”, que finalmente não fizeram ofertas oficiais e depois se reuniram com cada um dos demais grupos.
“Nós recebemos um telefonema, entrevista, zoom com nossa equipe e sua equipe para dizer: ‘Ok, sabemos onde você entrou. Onde você está realmente aterrissando?'”, Disse O’Berski, acrescentando que sua equipe também pediu a cada licitante sobre seus planos de projeto.
As seis ofertas restantes aumentaram em uma segunda rodada de lances, disse O’Berski, incluindo três grupos de desenvolvimento que ofereceram US $ 15 milhões. O’Berski descreveu os outros três como ofertas de US $ 10 milhões ou US $ 11 milhões, mas seus números não se alinham exatamente aos registros fornecidos pelo distrito, por isso não está claro a quais empresas ele estava se referindo.
Preocupações ambientais
Na semana passada, O’Berski descreveu ter eliminado um licitante que ofereceu US $ 14 milhões com uma contingência de US $ 3 milhões para “questões ambientais, geotécnicas ou outras”. Ele não nomeou a Ashco, mas os documentos mostram sua última oferta se encaixam nessa descrição.
“Realmente transparentemente, todo mundo sabe, Havia uma instalação da JEA ao lado. Haverá questões ambientais, questões geotécnicas e aumento de custo “, disse O’Berski.
UM Mapa mantido pelo Departamento de Proteção Ambiental da Flórida Mostra que a propriedade do distrito fica em uma área designada como um campo marrom e é imprensado entre dois locais de Brownfield.
O conselho escolar deve votar na venda e na compra em 7 de outubro.
