Juiz aprova acordo que altera regras para imobiliárias

É oficial: um acordo legal que reescreverá a forma como muitos corretores imobiliários são pagos nos Estados Unidos recebeu a aprovação final de um juiz federal.

O juiz Stephen R. Bough, do Distrito Ocidental de Missouri, aprovou na terça-feira um acordo entre o Associação Nacional de Corretores de Imóveis e um grupo de vendedores de imóveis que processou o grupo de comércio imobiliário por causa de suas regras de longa data sobre comissões de corretores, que, segundo eles, os forçaram a pagar taxas excessivas.

Foi a última etapa de um processo de oito meses iniciado quando a NAR, a maior associação comercial do país, concordou com o acordo histórico em 15 de março. Foi também em grande parte uma formalidade – Bough deu aprovação preliminar ao acordo em abril. 23, e as mudanças nas regras detalhadas no acordo entraram em vigor em 17 de agosto, forçando os agentes em todo o país a começar a ajustar a forma como realizam o seu trabalho.

A NAR chegou a um acordo em março para resolver o processo, bem como uma série de reivindicações semelhantes, comprometendo-se a fazer as alterações e a pagar 418 milhões de dólares em danos a um fundo de liquidação. Isso economizou-lhes um dinheiro significativo: em outubro de 2023, um júri concordou com os proprietários que argumentaram que as regras da NAR que regem as comissões dos agentes os forçavam a pagar taxas excessivas quando vendiam as suas propriedades, e chegou a um veredicto que teria exigido que a organização pagasse pelo menos US$ 1,8 bilhão em danos.

O grupo comercial, com sede em Chicago e 1,5 milhão de membros, exerce imensa influência sobre o setor imobiliário há mais de um século. Mas os vendedores de casas no Missouri, cujo processo contra a NAR e várias corretoras foi seguido por múltiplas reivindicações imitadoras, argumentaram com sucesso que exigir que o agente do vendedor fizesse uma oferta de comissão ao agente do comprador levava a taxas inflacionadas, e que outra regra que exige que os agentes listem casas em bancos de dados controlados por afiliadas do NAR sufocaram a concorrência.

Ao exigir que a comissão fosse dividida entre agentes do vendedor e do comprador, a NAR (e as corretoras que exigiam que seus agentes fossem membros da NAR) violou as leis antitruste e criou uma comissão padrão para todo o setor que gira em torno de 6%, afirmam os processos. Agora, os agentes estão essencialmente impedidos de discutir divisões de comissões, uma mudança que reduziu as comissões em todos os níveis, de acordo com algumas das primeiras pesquisas do mercado. Vários economistas que falaram ao Times esperam que as mudanças acabem por forçar a descida dos preços das casas.

O acordo deixa claro que os agentes não podem mais discutir a divisão da compensação nos bancos de dados online, chamados de serviço de listagem múltipla ou MLS, que usam para listar casas.

Em comunicado na noite de terça-feira, Presidente da NAR, Kevin Sears chamou a aprovação de “um momento importante para os membros do NAR, compradores e vendedores de casas e para o setor imobiliário”.

“Como defensores do consumidor, os membros do NAR têm trabalhado incansavelmente para implementar as mudanças práticas exigidas pelo acordo e orientar os consumidores durante este período de transição”, disse ele. “Os princípios de transparência, concorrência e escolha são fundamentais para o acordo e capacitam os profissionais do setor imobiliário e os consumidores a negociar os serviços e compensações que funcionam para eles.”

Mas mesmo que a NAR tenha agido para implementar as mudanças nas regras em toda a indústria, a sua equipa jurídica e a sua liderança encorajaram os membros a manter o status quo e a transferir as negociações de compensação para outro local.

Essa orientação levou a uma enxurrada de conversas entre agentes sobre como, exatamente, discutir a remuneração. Os grupos do Facebook para agentes estão repletos de conversas sobre como continuar falando sobre comissões divididas, desde ligar uns para os outros ao telefone até inserir mensagens codificadas sobre taxas de comissão em fotos de listagens.

“Se há uma coisa que sei sobre os membros é que eles descobrirão como comunicar a informação de forma eficiente para ver se haverá alguma compensação de cooperação”, disse Sears numa mensagem de vídeo oficial distribuída em 23 de março.

Essas soluções alternativas também são expressamente proibidas. Depois que Tanya Monestier, professora de direito da Universidade de Buffalo, apresentou uma objeção de 136 páginas ao acordo no início deste ano, os demandantes esclareceram que tipo de comportamento dos agentes não é permitido.

“Alguém terá de forçar a NAR a divulgar esta informação”, disse Monestier numa entrevista.

Michael Ketchmark, o advogado de Kansas City que atuou como advogado principal no processo, alertou que os agentes que buscam transferir a conversa da comissão para outros locais podem estar se abrindo para novas brigas jurídicas. “Qualquer um que pensa que pode continuar a fixar comissões em novos sites ou negócios paralelos é tolo e está errado”, disse ele. “Tomaremos medidas legais para fazer cumprir o acordo. É hora de deixar o mercado livre finalmente funcionar.”

O Departamento de Justiça também está observando e pode não estar satisfeito. Após o acordo, reabriu uma investigação de anos sobre a NAR. No domingo, o departamento divulgou uma declaração de interesse, alertando que o acordo não protegia o grupo de futuras investigações governamentais.