MIAMI (AP) – Os proprietários de condomínios da Flórida esperam custos mais elevados das associações de condomínios no ano novo, uma consequência de uma lei de segurança aprovada pelos legisladores estaduais em 2022.
Exige que as associações tenham reservas suficientes para cobrir grandes reparações e realizem um levantamento das reservas a cada década. Por causa da lei, os condomínios mais antigos – encontrados principalmente no sul da Florida, de acordo com registos estaduais – estão a enfrentar aumentos substanciais nos pagamentos das associações para financiar as reservas e os custos de reparação.
O governador Ron DeSantis assinou a lei em resposta ao colapso parcial das Champlain Towers South, que matou 98 pessoas em Surfside em junho de 2021. Novos regulamentos exigem que as associações de condomínios de edifícios com três ou mais andares apresentem um relatório de inspeção focado na estrutura, manutenção e custos esperados para reparos ou reformas até 31 de dezembro.
O relatório é apenas um pequeno setor da questão em grande escala da crise de condomínios e seguros de propriedade na Flórida. Um relatório de maio do Escritório de Regulamentação de Seguros da Flórida observou que o prêmio médio de seguro do proprietário é de aproximadamente US$ 3.600, cerca de US$ 1.000 a mais que a média nacional, de acordo com a Associação Nacional de Corretores de Imóveis.
Em Hallandale Beach, a proprietária do condomínio Kelli Roiter simpatiza com as pessoas que têm dificuldade em pagar as taxas mais elevadas, mas disse que apoia regras que exigem que as associações mantenham reservas para reparações se isso significar que o seu edifício à beira-mar – construído em 1971 – recebe as reparações de que necessita.
Ela disse que seu prédio, a poucos quilômetros de Champlain Towers South, está apresentando alguns dos mesmos problemas que eram visíveis antes do colapso do prédio.
“Estou preocupado que este edifício desmorone”, disse Roiter. “Há noites em que acordo ouvindo um rangido e pulo. E então me lembro que não, não, não, estamos seguros. Mas estou seguro?”
Rick Madan, presidente da Associação de Bairros de Biscayne, que representa 22 associações de condomínios, disse que a lei está provocando conflitos entre os proprietários de condomínios, ao forçar os edifícios a receberem cobertura total e ao apresentar uma solução abrangente que não aborda a crise de forma holística.
Madan disse que a lei coloca os condomínios mais novos na mesma categoria de necessidade de fundos de reserva, relatórios de inspeção e recertificações que os edifícios mais antigos, às custas dos proprietários dos condomínios.
Isso é especialmente difícil para as pessoas que se aposentaram no sul da Flórida com renda fixa, acrescentou Madan.
“Você está nos obrigando a fazer todos esses estudos de reservas. Você está nos fazendo financiar mais nossas reservas, então temos que conseguir mais dinheiro”, disse Madan sobre o Legislativo da Flórida. “Além disso, você não está nos dando nenhuma flexibilidade no lado dos seguros, onde as companhias de seguros estão basicamente obtendo tanto lucro porque subscrevem uma apólice de US$ 100 milhões, sobre a qual sabem que nunca terão que pagar um sinistro. .”
O senador estadual democrata Jason Pizzo, que representou Surfside no momento do colapso, disse que concorda com o argumento de Madan sobre seguro de propriedade.
Pizzo e a senadora estadual Jennifer Bradley, uma republicana, realizaram uma cúpula de condomínios no início de dezembro, onde alertaram sobre a transparência entre as associações sobre os projetos necessários para custos de reparos para evitar danos estruturais.
Pizzo disse à Associated Press que é importante que as associações tenham transparência com os proprietários dos condomínios para garantir que os pagamentos crescentes estejam verdadeiramente relacionados com reparações e não com custos de comodidades, e que isso seja feito dentro de um prazo razoável para a segurança dos residentes.
Ele disse que é compreensível se preocupar com custos antecipados, mas é por isso que são necessárias inspeções objetivas de edifícios mais antigos.
Quase 90% dos 1,6 milhão de condomínios na Flórida têm mais de 30 anos, e Pizzo disse que é preocupante que eles não tenham passado por inspeções críticas.
“Eles passarão por uma inspeção importante e poderão encontrar alguns requisitos imediatos de reparo ou substituição como resultado disso”, disse Pizzo. “Isso não é realmente por força da lei. Isso é por operação do bom senso.”
Luis Konski, um advogado de Miami que lida com casos de construção e responsabilidade comercial, disse que as regulamentações anteriores de condomínios mantinham as taxas baixas ao não economizar dinheiro para reparos futuros, e então os proprietários foram alvo de avaliações especiais quando os reparos finalmente precisaram ser feitos. Konski disse que isso encorajou muitas associações a ignorar a manutenção necessária, mas cara, o que provavelmente levou ao colapso do edifício Surfside.
Ele disse que não tem certeza se o estado comprometeu pessoal suficiente para realmente garantir que as associações sigam as novas regras. Pizzo ecoou preocupações semelhantes, dizendo que o Departamento de Regulamentação Comercial e Profissional do estado pode exigir mudanças legislativas para que possa começar a revisar a integridade estrutural e os relatórios de inspeção, enquanto continua a regular todas as partes dos negócios na Flórida, incluindo licenciamento e aplicação de regras.
Konski disse que se as associações puderem continuar a atrasar a manutenção com pesquisas imprecisas e supervisão mínima, é apenas uma questão de tempo até que outro desastre.
“É uma questão de você economizar dinheiro ou salvar vidas?” Konski disse. “Você não pode fazer as duas coisas.”
A corretora imobiliária Rebeca Castellon, proprietária de um condomínio em Coral Gables, disse que concorda com a ideia de exigir que as associações de condomínios mantenham reservas para reparos futuros, mas reconhece que o momento é ruim quando o aumento das taxas é combinado com custos de seguro mais elevados e inflação recente .
“Acho que parte do desafio é que neste momento há um tsunami de coisas que estão realmente tornando tudo um grande desafio para os proprietários de condomínios”, disse Castellon.
O mercado de condomínios esfriou com a incerteza criada por taxas e regulamentações adicionais, mas Castellon disse que os condomínios ainda são a forma mais acessível de aquisição de casa própria e que as novas regulamentações apenas darão aos compradores mais informações no futuro.
“Eu não ficaria surpreso se no futuro os compradores exigissem ver a inspeção estrutural que as torres estão passando neste momento e levassem isso em consideração, se essa é ou não a propriedade certa para eles seguirem em frente e faça uma oferta”, disse Castellon.
O corretor de imóveis Gatien Salaun, dono de um condomínio à beira-mar em Miami Beach, disse que o que parece ser uma redução recente nos preços médios de venda é, em grande parte, apenas compradores negociando com os vendedores para arcar com parte dos custos.
“Eles estão simplesmente pedindo reduções de preços proporcionais ao valor exato que terão de pagar nos próximos 20 anos, 30 anos em avaliações”, disse Salaun. “E os vendedores ficam um tanto presos em termos de negociação com o comprador ou apenas de pagar eles próprios os custos.”
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