Winthrop e Medway entre as últimas cidades a se irritar com a Lei das Comunidades MBTA

Com altos custos de transporte e de vida levando os moradores de Massachusetts para fora do estado, a pressão aumenta para desenvolver mais moradias multifamiliares em áreas com acesso ao transporte público da Grande Boston.

E embora os proponentes digam que a Lei das Comunidades MBTA fará exatamente isso, há uma onda crescente de rejeição em várias cidades que agora estão enfrentando o prazo final do ano para expandir seu zoneamento.

Medway e Winthrop são alguns dos últimos pontos quentes na batalha sobre a lei MBTA, que exige que 177 comunidades atendidas ou localizadas perto da zona T para mais moradias multifamiliares. Assinada pelo ex-governador Charlie Baker em 2021, a lei enfrentou resistência de alguns que dizem que o decreto de zoneamento é muito amplo ou equivale a um exagero do estado.

“Acredito que seja uma abordagem única que não permite que a comunidade reconheça a singularidade de cada comunidade”, disse o deputado estadual Jeffrey Turco, que representa Winthrop e tem sido um crítico ferrenho da lei.

O que a Lei das Comunidades da MBTA faz?

O MBTA Communities Act define metas de “capacidade unitária” para o zoneamento de cada comunidade — em outras palavras, quantas unidades poderiam ser construídas em uma zona específica se o terreno estivesse totalmente vazio. Sob um prazo de 31 de dezembro para enviar planos de conformidade, Winthrop é encarregado de desenvolver o zoneamento para acomodar teóricas 882 unidades, enquanto Medway deve zonear para 750 unidades.

Mas, como Turco destacou, esses números são baseados na quantidade de moradias existentes em cada comunidade e não levam necessariamente em consideração a densidade ou os recursos atuais.

“Acho que isso se torna um mandato não financiado do governo local, das escolas locais”, disse Turco em uma entrevista por telefone, também contrastando a diferença entre cidades como Winthrop e comunidades maiores e mais ricas a oeste de Boston.

“Serão as comunidades da classe trabalhadora que sofrerão as repercussões dos requisitos de densidade, enquanto as comunidades mais elegantes não”, disse ele.

Enquanto isso, defensores e formuladores de políticas dizem que a lei é outra ferramenta para ajudar Massachusetts a virar a maré em sua crescente crise habitacional. Dezenas de comunidades já adotaram zoneamento destinado ao cumprimento da lei MBTA, conforme dados do Escritório Executivo de Moradia e Comunidades Habitáveis ​​do estado. Em várias outras cidades, os eleitores abatido planos de zoneamento e líderes locais enviados de volta à prancheta.

Uma “comunidade de trânsito rápido” com um prazo de 2023, Milton abriu caminho para a não conformidade quando aprovou um plano de zoneamento no ano passado, apenas para anular as mudanças meses depois. A cidade agora enfrenta a perda de algum financiamento estadual, e a procuradora-geral Andrea Campbell entrou com uma ação judicial contra Milton por sua não conformidade. O Supremo Tribunal Judicial ouvirá o caso em outubro.

Outra batalha legal está em andamento em Rockport, onde um grupo de moradores entrou com uma ação federal para desafiar a tentativa da cidade de cumprir a lei.

'Um martelo sobre as cabeças das comunidades da classe trabalhadora'

A oposição está a aumentar em Winthrop, onde os moradores têm peticionado o Conselho Municipal realizou manifestações, organizou um fórum comunitário e até mesmo tomou medidas legais na tentativa de bloquear mudanças de zoneamento sob a lei MBTA.

Em janeiro, 10 moradores preocupados formaram o grupo “Winthrop diz não à 3A,” uma referência à seção aplicável do ato de zoneamento estadual. Respondendo a uma série de perguntas por e-mail, os moradores disseram que temem que um aumento na densidade possa sobrecarregar ainda mais as finanças e a infraestrutura da cidade e potencialmente sufocar as saídas limitadas da península.

O estado fez várias mudanças nas diretrizes do MBTA Communities Act desde a emissão dos requisitos de rascunho em 2021, e os moradores preocupados de Winthrop argumentam que as diretrizes em evolução representam um desafio para o planejamento eficaz e de longo prazo. Por outro lado, o secretário estadual de habitação Edward Augustus disse ao Conselho Municipal de Winthrop em fevereiro carta que as mudanças “reduziram substancialmente” a carga da cidade, ao mesmo tempo em que forneceram a Winthrop maior flexibilidade para localizar seu zoneamento multifamiliar.

Mas Turco disse que a flexibilidade anunciada só se aplica se as comunidades já estiverem caminhando para mais densidade e mais moradias.

“Não dá flexibilidade para uma comunidade que diz, 'As condições no terreno para nós não exigem mais densidade, não exigem mais unidades'”, ele disse. “E então não há flexibilidade aí. É essencialmente um martelo sobre as cabeças das comunidades da classe trabalhadora.”

Em Medway, o Select Board da cidade enviou uma carta à governadora Maura Healey e outras autoridades estaduais no mês passado, expressando a oposição formal da comunidade à lei, como Notícias diárias de Milford relatado. Medway adiou uma votação sobre mudanças de zoneamento até sua Reunião Municipal de novembro em um esforço para coletar o máximo de informações possível do estado e de outras cidades e vilas que se opõem à lei, explicou o membro do Conselho Seleto Dennis Crowley em uma entrevista por telefone.

Ele disse que as preocupações da comunidade são mistas; alguns se preocupam com uma onda hipotética de novos moradores inundando as escolas da cidade, necessitando de mais pessoal de emergência e possivelmente até mesmo colocando Medway acima da capacidade de serviços de água e esgoto.

Outros se preocupam com o novo zoneamento que pode abalar seu bairro.

“É uma daquelas coisas do tipo síndrome de ‘não no meu quintal’”, disse Crowley. “E é justificado, porque se fosse na minha área, eu mesmo estaria levantando as mesmas questões.”

O que acontece se as cidades e vilas não cumprirem?

Milton serve como uma espécie de conto de advertência sobre o que poderia acontecer se as comunidades MBTA não cumprissem seus prazos. Campbell emitiu um consultivo esclarecendo que comunidades não conformes podem estar sujeitas a ações civis e à perda de algum financiamento estadual, possivelmente até mesmo correndo o risco de responsabilidade sob as leis federais e estaduais de moradia justa.

“Uma coalizão de democratas e republicanos aprovou a Lei das Comunidades da MBTA, e é meu trabalho aplicá-la”, disse Campbell em uma declaração. “A conformidade com a lei é obrigatória, e esta lei é uma ferramenta essencial para lidar com nossa crise habitacional, que infelizmente está levando cada vez mais moradores a deixar Massachusetts.”

Ela afirmou que a lei dá às cidades “considerável discrição” quando se trata de desenvolver zoneamento adequado à sua comunidade.

“É um absurdo sugerir que esta lei está prejudicando os moradores da classe trabalhadora quando, na verdade, ela ajudará nossos funcionários públicos, professores, enfermeiros e socorristas a permanecer e viver na comunidade que escolherem”, disse Campbell.

Embora Turco tenha dito que nunca quer ver Winthrop ou qualquer outra comunidade perder oportunidades de financiamento estadual, ele afirmou que o “efeito prejudicial de fazer uma bonança de desenvolvedor em Winthrop superará em muito a perda de dinheiro de subsídios da comunidade”.

Ele sugeriu que uma melhor utilização dos recursos estatais poderia ser a solução Projeto ferroviário Leste-Oesteo que reforçaria o serviço ferroviário para o oeste de Massachusetts e, dizem os defensores, oferecer soluções habitacionais viáveis fora da área metropolitana de Boston.

Assim como Turco, “Winthrop Says No to 3A” afirmou que o custo de acomodar a lei MBTA dentro dos 1,6 milhas quadradas da cidade “é simplesmente maior do que podemos suportar como comunidade”.

O grupo também disse que, em vez de aplicar penalidades, o estado deveria oferecer incentivos às cidades que pudessem lidar com as mudanças de zoneamento da Lei das Comunidades da MBTA e permitir que as comunidades optassem por não participar sem a ameaça de litígio ou perda de financiamento.

“No caso de Milton perder em outubro, apelaremos até vencermos”, disseram os moradores de Winthrop. “A lei é inconstitucional, e não seremos intimidados pelo estado. É desanimador ser tratado dessa forma pelas mesmas pessoas que elegemos e confiamos para nos representar.”